不動産担保ローンで銀行から融資を受けるとき、それぞれの銀行によって融資上限額が定められますが、融資上限額は担保とする不動産の担保評価額にもとづき算出されます。

そのため、不動産担保ローンで銀行から融資を受けたいと考えている方は、担保とする不動産にどれくらいの評価があるのか事前に知っておきたいでしょう。

そこで、本記事では不動産担保ローンの銀行が行う担保評価額の算出方法について解説します。

【不動産担保ローン】銀行が行う担保評価額とは？

担保評価額とは、融資の返済が滞ったとき、担保とする不動産によって資金回収ができるように設定する不動産の評価額のことです。

不動産を担保とすることで、債務者の与信だけでは融資を受けられない高額の融資が可能となります。そこで、銀行は担保に対して融資額が見合うかどうか不動産を評価し、その評価にもとづき融資上限額を定める必要があります。

担保評価額は、担保とする不動産の評価額に一定の担保掛目を乗算し、計算されます。

また、不動産の評価額は、一物五価と呼ばれる複数の指標によって定められます。一物五価は、ひとつの不動産に対して、五つの価格を示す指標があることを意味する言葉です。五つの具体的な指標は、公示価格（地価）、実勢価格、基準地価、路線価、固定資産税評価額です。

これら五つの指標のうち、どの指標を採用し評価するかは銀行によって異なります。さらに、担保掛目も銀行や資金使途によって異なり、60〜80％程度とされています。

そのため、同じ不動産を担保としても銀行によって担保評価額が異なり、融資上限額も違ってくるでしょう。少しでも多く融資を受けたいと考えているのであれば、複数の銀行に相談することをおすすめします。

不動産担保ローンの担保評価額の算出方法は？

以下では、不動産担保ローンの担保評価額の算出方法について具体的に解説します。不動産の担保評価額の算出方法は「土地」と「建物」の2種類です。

土地の算出方法

土地の算出方法は、一物五価のうち「路線価」や「基準地価」をもとに計算されるのが一般的です。

路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額のことです。国税庁によって毎年発表されており、国税庁ホームページ「財産評価基準書」から確認できます。路線に面する土地の面積、奥行、借地権割合などにより土地の価格を算出するものです。主に市街地の土地を算出する際に使用されています。

しかし、山や一部の道路などには路線価が設定されていません。その場合は基準地価により評価します。基準地価は、国土利用計画法により各都道府県から毎年発表されており、国土交通省が運営する不動産情報ライブラリ「国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索」から確認できます。

基準地価をもとに面積などから土地の価格を算出するものです。路線価や基準地価を確認し、土地の価格が5,000万円だった場合、そこに担保掛目の60〜80％をかけて、3,000～4,000万円程度が担保評価額となります。

建物の算出方法

建物の算出方法は、一物五価は使用せず「原価法」や「収益還元法」をもとに計算されるのが一般的です。

原価法は、同じ住宅を同じ場所に建てた場合の費用を調べ、経年による価値の低下を減額し、価値を算出するものです。原価法は、再調達原価の把握や、減価修正ができる不動産に適しています。

対する収益還元法は、不動産が将来生み出すであろう利益からその不動産の価値を算出するものです。おもに賃貸物件などの事業用不動産の評価方法として用いられます。

建物の担保評価額のもととなる原価法や収益還元法は、個人で調べることは難しいでしょう。建物の担保評価額は、業者に依頼し算出してもらうことをおすすめします。

不動産担保ローン利用時の流れは？

以下では、不動産担保ローンを利用する際の流れについて解説します。銀行によって異なる場合もありますが、おもな流れはお申込み→審査→契約→融資の4ステップです。

お申し込み

まずは不動産担保ローンを利用する銀行を選び、銀行に申し込みをします。

不動産担保ローンは、カードローンやフリーローンなどの無担保ローンとは異なり、担保の審査に時間を要するため、時間には余裕を持って申し込みましょう。

銀行によって担保評価額や融資上限額が異なるだけでなく、審査や契約にかかる時間も異なります。急いでいる場合は、審査や契約スピードが早い銀行を選択しましょう。

また、申し込み前には事前に融資可能な金額の見積もりを出してもらうことも可能です。見積もりのため、実際に融資を受けられる金額とは異なる場合もありますが、融資額の目安を知りたい、ほかと比較したいという方は、事前に見積もりを依頼しておきましょう。

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審査

必要書類を提出し申し込みが完了すれば、審査に移ります。審査にかかる時間は銀行により異なりますが、一般的には1週間程度かかるとされています。

また、正確な審査によって、事前の見積もりより融資上限額が少なくなってしまう場合や、借りられなくなってしまう場合もあるため、注意しましょう。

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契約

審査が無事に終了すれば、銀行で融資契約を行います。契約時には、実印や印鑑証明、登記済権利証などの書類が必要です。また、印紙税の納付が必要な場合もあります。

書類の紛失などで再発行が必要な場合、契約までにさらに時間を要するため、契約時に必要な書類はあらかじめ確認し、前もって準備しておくことをおすすめします。

融資

契約が完了すると、融資実行日に融資額分が指定口座へ振り込まれ、同時に返済も始まります。

不動産担保ローンは返済が滞ると、担保としている不動産によって資金回収されてしまうため、期日を忘れず返済が遅れないように注意しましょう。

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まとめ

本記事では、不動産担保ローンの銀行が行う担保評価額と算出方法について解説しました。

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