将来の相続や予期せぬ出費への備え、子どもへの経済的支援を考えるなかで「親の土地を活用して資金調達をしたい」と考えてはいませんか？しかし、そもそも親の土地を担保にして資金を調達できるのか、そしてどのようなリスクがあるのか、疑問や不安はつきないでしょう。
この記事では、親の土地を担保にお金を借りる方法について、詳しい手続きの流れやリスクを分かりやすく解説しています。また担保を取られない対策についても触れているため、ぜひ一読ください。
親の土地を担保にお金を借りる方法
親の土地を担保にお金を借りることは可能です。以下でその方法を解説します。
不動産担保ローンを利用する
親の土地を担保に資金を調達する方法のひとつとして、不動産担保ローンがあります。不動産担保ローンとは、自宅の土地・建物や投資用の不動産を担保にして、金融機関から資金を借りる方法です。
担保とは、借りたお金を返済できなくなった場合に備えて、貸し手がその債権 （借金）を回収するために確保しておく権利のことです。建物や土地を担保にすることで、もし返済ができなくなった場合には、金融機関がその不動産を売却（競売手続き）して債権を回収する仕組みです。
不動産担保ローンは、自己所有の不動産だけでなく、親や兄弟など親族が所有する不動産も担保にできるのが大きな特徴です。そのため、自身が名義人でなくても、親の同意があれば親の土地を担保にして融資を受けられる可能性があります。
そして、このローンのもうひとつの特徴が、借り入れ金額が担保とする不動産の評価額に基づいて決まる点です。不動産の評価額が高いほど借りられる金額も増えるため、まとまった資金が必要な場合に重宝します。
親の土地を担保にお金を借りる条件
親の土地を担保にして資金を調達する場合、以下の3つの条件はあらかじめ確認しておきましょう。
・親の同意を得ることが必要
・抵当権を設定しなければならない
・親が連帯保証人になる場合もある
親の土地を担保にしてお金を借りる際には、まず土地の所有者である親の同意が欠かせません。後のトラブルを防ぐために、書面によって正式に記録されるため、事前に話し合い、納得してもらうことが重要です。
また担保にする土地には、抵当権を設定する必要があることも知っておきましょう。抵当権とは、不動産を担保にお金を借りる場合に設定される権利のことです。
借りた人が返済できなくなったときには、その不動産を差し押さえ、売却して債権を回収します。抵当権が設定されると、不動産の登記簿にその内容が記載され、登記が抹消されるまで担保としての効力が続きます。
そして、金融機関によっては、親が連帯保証人になることを求められることに注意しましょう。もし借りた人が返済できず、さらに親も返済できない場合には、設定した抵当権に基づき、不動産が売却（競売手続き）されてしまいます。
不動産担保ローンで親の土地を担保にお金を借りるメリット
不動産担保ローンで資金を得る場合、以下の5つのメリットがあります。詳しく紹介します。
借入金額が大きい
不動産担保ローンは、借り入れ金額が大きいローンです。カードローンを代表する無担保ローンでは、年収や他社での借り入れ状況、収入の安定性などが審査されるため、借りられる金額は比較的小額に限られます。一般的には、1,000万円が上限です。
一方で、不動産担保ローンの場合、不動産の評価額（価値）によって決まります。評価額が高ければ、それだけ多くの融資を受けることが可能となり、場合によっては3,000万円以上の融資を受けられるケースもあります。
一般的に、不動産の評価額の約7割程度が借り入れ可能な金額とされていますが、最近の不動産市場の高騰を考慮すると、より多くの資金を借りられるチャンスがあるでしょう。もし自分の不動産がどれくらいの評価額になるか気になる場合は、査定を依頼するのもひとつの方法です。
低金利で借りられる
不動産担保ローンは、無担保ローンに比べて金利が低く設定されています。無担保ローンは、担保がなにもない分、貸し手側のリスクが高いため金利が高く設定されます。返済が滞った場合に補填できるものがないため、リスクを補うために金利を高く設定する必要があるからです。
一方、不動産担保ローンは担保があるため、融資した金額を不動産の売却によって回収できます。貸し手側のリスクが低いため、その分だけ金利が低く抑えられるのです。
金利が低ければ、月々の返済額も軽くなります。月々の返済額を抑えつつも、まとまった資金を調達できるのが不動産担保ローンのメリットです。
長期間借りられる
不動産担保ローンは、通常の無担保ローンと比べて長期間借りられます。無担保ローンでは、借り入れ期間が7〜10年程度に制限されることが多いですが、不動産担保ローンでは、25年以上の長期間の借り入れが可能です。
無担保ローンは、貸し手にとってリスクが高いため、長期間の融資は行えません。一方、不動産担保ローンは、担保となる不動産があるため、借り手の信用度は高くなります。融資するリスクが軽減されるため、金融機関は長期的な融資を提供できるのです。
ただし、長期間借りられるということは、総返済額が大きくなることを意味します。返済期間が長くなると月々の返済額は抑えられますが、最終的な総返済額が増えることに注意が必要です。自分の返済能力を見極め、無理のない借り方を心がけましょう。
資金の使い道が自由
不動産担保ローンは、資金の使い道が自由です。
融資を受けたお金をどのように使うかは基本的に借り手の自由であり、特定の用途に制限されません。そのため、生活費や医療費、税金の支払い、教育資金、さらには子どもへの資金援助など、さまざまな目的に使えます。
団体信用生命保険に加入できる場合がある
不動産担保ローンを利用することで、団体信用生命保険に加入できる場合があります。団体信用生命保険とは、もし借り手が死亡、または高度障害（自立的な生活が非常に困難な状態）になった場合に、残りのローンの返済が免除される保険のことです。
住宅ローンでは団体信用生命保険がよく知られていますが、実は不動産担保ローンでも加入できる場合があります。もし加入できれば、万が一自分に何かあった場合でも、家族がローンの返済を負担しなくてすみます。
ただし、団体信用生命保険に加入すると、金利が若干高くなることには注意が必要です。加えて、70歳以下であれば加入できるケースが多いですが、持病や健康状態によっては加入できない場合もあるため、事前に確認が必要です。
不動産担保ローンで親の土地を担保にお金を借りるデメリット
大きな金額が動く不動産担保ローンは、あらかじめデメリットをよく理解したうえで、慎重に検討することが重要となります。ここでは、不動産担保ローンで親の土地を担保にする場合に、気をつけるべきデメリットについて紹介します。
融資までに時間がかかる
不動産担保ローンは、融資が実行されるまでに時間がかかります。無担保ローンであれば、借り手本人の信用情報や返済能力だけを調査するため、即日融資が可能なケースもあります。しかし、不動産担保ローンでは、これに加えて担保とする不動産の価値を詳細に評価する必要があるのです。
審査は、通常「仮審査」と「本審査」が行われます。ノンバンクの場合でも審査には最短2日から約1週間かかり、銀行を利用する場合には審査完了までに1か月かかることも珍しくありません。
事務手数料や諸費用が発生する
不動産担保ローンを利用する場合、以下の費用が借り入れ額に加算されます。諸経費を含む総額をあらかじめ把握しておきましょう。
・登録免許税
・事務手数料
・火災保険料（建物を担保にする場合）
・印紙税
・抵当権設定費用（抵当権を設定する際の手続き費用）
・司法書士への報酬
・不動産調査費用（不動産の価値を確認するための調査や鑑定料）
登録免許税は、借り入れ金額に税率（通常0.4%）をかけた金額が発生します。事務手数料は借り入れ金額の0％から3%以下が目安です。
また抵当権設定費用は、融資額が大きくなるほど費用も高くなる傾向があります。抵当権設定の際は、司法書士に依頼する必要があります。
担保となる不動産の価値に依存する
不動産担保ローンでは、融資の可否や借り入れ可能額は担保となる不動産の価値に大きく依存します。不動産の評価は、築年数や管理状態、立地条件などさまざまな要素から総合的に判断されます。
たとえば、駅からのアクセスがよい土地、人気のエリア、再開発予定地、新駅開通予定地、周辺に商業施設が多い、治安がよいといった要素は評価が高まりやすく、融資が通りやすくなるでしょう。
一方で、経年劣化が進んでいる家や交通の便が悪い地域の物件は、評価が低くなる可能性があり、場合によっては融資が難しくなることもあります。ただし、築年数が経過していても、管理が行き届き、需要のあるエリアに位置していれば評価が上がり、十分に担保としての価値があると見なされるケースもあります。
返済不能になると不動産を失う可能性がある
不動産担保ローンで返済できなくなると、担保にした不動産を失うリスクが生じます。抵当権を設定しているため、返済が滞ると債権者（金融機関）に不動産を引き渡す義務が生まれるからです。
もし返済不能となれば、裁判所の許可のもとで不動産が差し押さえられ、競売にかけられます。競売の配当金から借りたお金を返済しなければなりません。大切な不動産を失うリスクを減らすためにも、無理のない借り入れ額を設定し、適切な返済計画を立てることが重要です。
必ずしも融資が受けられるわけではない
たとえ担保にする不動産の価値が高く評価されても、必ずしも融資が受けられるわけではありません。
不動産の所有者が親のため、審査では親の年齢や健康状態も考慮されるからです。親が高齢や認知症と診断されている場合は、融資が難しくなる場合があります。
ワコーファイナンスでは、スピード対応で不動産担保ローンが受けられます。最短2日、資金用途自由で対応可能です。融資額は3000万(3000万円以上のお客様はご相談ください。)、返済回数も300回まで設定できます。ぜひあわせてご覧ください。
親が亡くなった後に土地を担保にお金を借りるには
親が亡くなった場合でも、相続した土地を担保に、不動産担保ローンを利用することは可能です。ただし、親名義のままでは手続きを進められないため、以下の手順を踏む必要があります。
遺産分割協議を行う
親が亡くなった際、親の遺産を相続しますが、相続人が複数いる場合、まずは遺産分割協議を行う必要があります。遺産分割協議とは、亡くなった方の配偶者や子どもたちが集まり、遺産をどのように分けるかを話し合う場です。遺言書がある場合はその内容が優先されますが、ない場合は基本的に相続割合で協議を進めます。
法定相続分ともいいますが、民法では故人の遺産を相続する優先順位や配分が決まっているのです。たとえば配偶者と子ひとりの場合はそれぞれが半分ずつ、配偶者と子2人の場合は配偶者が1/2、子がそれぞれ1/4ずつなど、法定相続分が適用されます。
この法定相続分は実子だけでなく、養子や認知した子にも適用されます。また全員が同意すれば、自由な配分も可能です。
不動産以外に預貯金や証券などの遺産もある場合は、それぞれの相続分に応じて分割しやすいですが、大きな財産が不動産のみの場合、不動産を共有する形で相続することも考えられます。その際、自分の持分（所有権の割合）だけで不動産担保ローンを組むことも可能です。
自身の持分割合だけを担保にするのなら、抵当権設定の際に、ほかの相続人の同意は必要ありません。
相続登記の申請をする
遺産分割協議が終われば、親の不動産の名義を自分の名前に変更する必要があります。遺産分割協議が終わっても、不動産登記簿の権利名を自分の名前に変更しない限り、正式に相続したことにはなりません。
登記簿とは、不動産の権利関係を明確にするために、法務局で管理されている公的な記録簿のことです。土地や建物の所有者や権利に関する情報を記録するためのもので、所有権や抵当権などの情報が記載されています。
たとえば、兄弟3人で不動産を相続する場合は、法務局で3人全員の名前を登記簿に登録し、共有名義にする必要があります。登録後は、登記識別情報通知書という所有者として証明できる書類が発行されます。
不動産担保ローンを利用する
相続登記が完了した後は、不動産担保ローンに申し込めます。仮審査を経て、本審査を通過できれば、必要な書類を提出して契約を結びましょう。契約が完了すると、指定した口座に振り込まれます。
ただし、複数人の相続人で不動産を相続する場合には、気をつけなければならないポイントがあります。自分ひとりで相続した場合と異なり、融資が受けられない、または借りられる金額が少なくなる可能性があるのです。
共有名義の場合、担保として出せるのは自分の持分割合に限られるため、競売にかけても購入することにメリットを感じる人が少ないためです。
ワコーファイナンスでは、スピード審査、最短2日で融資を受けられます。また、事前調査費や保証料は無料で申し込みが可能です。ぜひあわせてご覧ください。
不動産担保ローンで親の土地を担保にする際に確認すべきポイント
不動産担保ローンを利用するには、事前に把握しておくべきポイントがいくつかあります。手続きをスムーズに進めるために、以下の点を確認しておきましょう。
借入時と完済時の年齢条件の確認
不動産担保ローンでは、借り入れ時と完済時の年齢に制限が設けられていることが一般的です。
通常、多くの金融機関では、20歳以上であれば借り入れ可能ですが、完済時の年齢制限として70歳から80歳までに返済を完了することが求められます。ただし、この年齢条件は金融機関によって異なるため、事前に調べておくことが大切です。
申込資格の確認
不動産担保ローンを利用するには、収入の安定性や信用情報といった申込資格を満たす必要があります。定職に就いていて、安定した収入があることは基本条件です。
とくに長期にわたり収入が安定しているほど信頼度が高く、融資額も増える傾向にあります。高収入で長年同じ職場に勤務している方は、返済能力が高いと見なされるでしょう。
一方、定年退職後に再雇用されて間もない場合や、勤務年数が短い場合は、審査が厳しくなる場合があります。収入の安定性が欠けると判断されるからです。
また信用情報も審査において重要なポイントです。過去に金融事故、たとえば返済の延滞や債務整理などがあった場合、その情報は信用情報機関に登録されます。金融事故があると、滞納リスクが高いと見なされ、融資を受けられない可能性が高まります。
とくに税金の滞納には注意が必要です。国税に対する未納がある場合、一部例外を除き、国には「先取特権」という優先的な回収権があるからです。
ほかの債権者よりも優先して未納分を回収できるため、金融機関は融資に慎重になるか、断るケースが多くなります。もし融資しても、財産を差し押さえられると債権回収が困難になるため、金融機関としてもリスクが高くなるためです。
申し込み可能な地域の確認
金融機関によっては、担保にできる土地の地域に制限があります。物件の所在地がその金融機関の担保対象エリア内でなければ、ローンを利用できない可能性があるため、注意しましょう。事前に「対象地域」がどこかを調べておくことが重要です。
借入可能額・返済期間の確認
いくら借りられるのか、そして返済期間がどれくらいになるのかを事前に確認しましょう。借り入れできる金額は、本人の信用情報や不動産の評価額によって決まります。
返済期間が長くなると、毎月の返済額が少なくなり、生活への負担は減りますが、その分、金利がかさみ、総返済額が増える点に注意が必要です。一方、返済期間が短い場合は総返済額を抑えられますが、毎月の返済額が大きくなり、家計に負担がかかる可能性があります。
無理なく返済を続けるために、借り入れ額と返済期間のバランスを見つけることが重要です。
必要書類の確認
不動産担保ローンを申し込む際には、いくつかの書類が必要です。これらの書類は大きく「本人確認や収入に関するもの」と「不動産に関するもの」の2種類に分かれます。
まず、本人確認や収入を証明する書類としては以下のものがあります。
・住民票
・印鑑証明書
・運転免許証やパスポートなどの本人確認書類
・直近3年分の源泉徴収票、給与明細、税額通知書などの収入証明書
連帯保証人がいる場合は、保証人の本人確認書類や収入証明書も必要です。
次に、不動産に関する書類として、以下の書類が求められます。
・登記簿謄本
・住宅案内図や住宅地図（土地や建物の所在地や周辺環境を示す地図）
・建物の間取図、立面図、配置図（建物の詳細な構造や配置、外観などを示す図面）
・建築確認通知書や建物検査済証（建物が安全かつ適法に建築されたことを証明する書類）
・公図・地積測量図（土地の境界や面積を示す図面）
・土地と建物の評価証明書
・固定資産評価証明書
事前にこれらの書類をすべてそろえておくことで、ローン申請がスムーズに進みます。
連帯保証人の条件の確認
契約の際に連帯保証人が必要な場合は、いくつかの条件を確認しておかなければなりません。当然のことながら、連帯保証人になる親の同意は必要です。
また金融機関は親の返済能力も審査します。もし子どもが返済できなくなった場合、返済義務が連帯保証人である親にも及びます。親が残りの返済を負担できるかどうか、つまり収入や資産が十分にあるかどうかも審査の対象になります。
親の判断能力のチェック
親が高齢の場合、親名義の土地を担保にしてローンを組む際には、融資が難しくなる場合があります。
年齢により判断能力の低下が懸念されるため、実際に本人の意思に基づいて同意しているかが問題視されるからです。そのため、認知症と診断されていなくても、金融機関によっては安全を確保するために、医師による判断や診断書の提出を求められる場合もあります。
担保予定の土地の抵当権の確認
担保にしようとしている土地に、すでにほかの抵当権が設定されていないかを確認しましょう。もしほかの金融機関がすでに抵当権を設定している場合、融資を受けつけてもらえない場合があります。
その理由は、後から設定される抵当権は、先に設定された抵当権よりも優先順位が下がるためです。万が一返済が滞った場合に、資金を回収しにくくなるため、融資は慎重にならざるを得ません。
抵当権には「順位」があり、先に設定されたものほど優先的に債権回収を得られる権利があります。したがって、後順位の抵当権を持つ金融機関は、万が一の際、先順位の抵当権者が回収し終わった残りから返済を受けることになります。
場合によっては、先順位の抵当権者により担保がすべて回収されてしまい、回収できなかったというケースもあるのです。そのため、抵当権の順位によっては、融資を受け付けない、または金利が高くなるなどの条件がつけられます。
金利や手数料の確認
金利や手数料の確認は、あらかじめしておきましょう。不動産担保ローンでは、借りた金額（元金）に加えて、金利にもとづいた利息を返済していくことになります。
金利が高いと支払う利息が多くなるため、毎月の返済額が増えます。また事務手数料やそのほかの諸費用も総返済額に含まれるため、金利や手数料をあらかじめ把握しておくことで、返済の見通しが立てやすくなるでしょう。
不動産の評価基準の理解
不動産を担保に提供する際、金融機関がどのように土地や建物の価値を評価するのか、その基準を知っておくことは重要です。評価基準を理解することで、融資額の目安が立てやすくなります。
不動産の評価は土地と建物で異なり、土地は以下の評価方法をもとに算出されます。
・公示地価
・基準地価
・路線価
・固定資産税評価額
評価の際にとくに重要となるのが、公示地価と路線価です。公示地価とは、国土交通省が毎年1月1日時点で評価する土地価格のことです。実際の取引価格に近いものとして、一般の民間取引において広く利用されています。
一方、路線価は、国税庁が定める道路沿いの標準的な土地価格を示すものです。とくに市街地の土地の評価においてよく利用されています。
金融機関により土地の評価方法は異なりますが、ポイントとしては評価額がそのまま融資額になるわけではないという点です。思っていたよりも融資を受けられない場合もあります。
そして建物は「再調達価格 × 残りの年数 ÷ 法定耐用年数」によって評価されます。再調達価格とは、同じ建物を今建て直すとしたらいくら必要かという金額のことです。
法定耐用年数とは、法律によって決められた建物の耐久年数を指します。建物の材質や使用目的に応じて決まっており、木造住宅は22年、鉄筋コンクリート住宅は47年といった具合です。金融機関は、この再調達価格と耐用年数を考慮して建物の評価額を出します。
不動産担保ローンで親の土地を担保にする際の注意点
不動産担保ローンを利用する際には、返済リスクや親の同意が必要な点を確認しておきましょう。ここでは、親の土地を担保にする際に注意すべきポイントについてご紹介します。
名義人である親の同意が必要
親の土地を担保にお金を借りるには、土地の名義人である親の「署名での同意」が必要です。親が所有する資産を使うため、親の同意なしに勝手に手続きを進められません。
また金融機関が審査の際に現地確認する可能性があるほか、親が連帯保証人になる場合もあります。親に知られずに契約を進めたいと考える方もいるかもしれませんが、内密に契約することは不可能です。
さらに、親が連帯保証人になる場合、親も将来的に負担を抱える可能性があります。リスクや条件について話し合い、納得を得てから手続きを進めることが重要です。
担保となる不動産に抵当権を設定
親の土地を担保にしてお金を借りる場合、担保となる不動産に抵当権を設定する必要があることを押さえておきましょう。抵当権が設定されると、万が一返済が滞った場合、金融機関はその不動産を差し押さえ、売却して未返済分を回収します。
さらに万が一、借り手が返済できなくなった場合は、親が所有する土地をが競売にかけられ、親の資産が失われるリスクがあります。土地を手放すことになれば、家族間の関係が悪化する可能性もあるため、まず親とよく話し合い、同意を得てから進めることが大切です。
抵当権が設定されている間も、担保となった不動産は引き続き使用できます。たとえ家を担保にしても、そのまま住み続けられます。
担保不動産の所有者が物上保証人になる
親の土地を担保にする際には、土地の所有者である親が「物上保証人」として扱われる点に注意が必要です。物上保証人とは、担保に出した不動産分だけに返済義務がある保証人のことです。
連帯保証人とは異なり、物上保証人は借り手が返済できない場合でも、不動産の価値以上の返済責任は負いません。ローン全額を返済する義務はないということです。
たとえば、担保に出された土地が競売にかけられ、その売上金額が借金全額に満たない場合でも、物上保証人である親には追加の返済義務は発生しません。不動産を担保にすることで借り手の支払い義務をカバーしますが、それ以上の負担はない点が物上保証人の特徴です。
不動産担保ローンを展開しているワコーファイナンスでは、スピード審査により、最短2日で急な出費に素早く対応できます。医療費、生活費、子どもへの支援など、自由な資金活用が可能です。「お試し診断」なら、気になる審査結果を今すぐ確認できます。
ワコーファイナンスでは、基本情報を入力するだけでお試し診断が可能です。希望店や借入希望額などの情報をもとに、最短2日で審査が完了します。ぜひあわせてご覧ください。
まとめ
親の土地を活用して資金を調達できる不動産担保ローンには、次のようなメリットがあります。
・無担保ローンよりも高額な借り入れが可能
・資金を自由に使える
・団体信用生命保険に加入できる場合がある
・長期間・低金利で借りられる
ただし、以下の点も踏まえて借りるかどうかを考えましょう。
・返済できなくなると親の不動産を失う可能性がある
・抵当権を設定する必要がある
・借りられる金額は不動産の評価に依存する
・親の同意が必要
「ワコーファイナンス」の不動産担保ローンは、年率7.95％〜15.00％以内（実質金利）2〜300回（元利均等方式）1回（一括返済）の返済方法に加えて、連帯保証人原則不要で融資を受けられます。
抵当権順位が2番目や3番目でも対応可能です。すでに1番抵当権が設定されている不動産でも融資を受けやすく、担保として使える物件の幅が広いことが特徴です。「自分でも利用できるのか？」と思ったら、まずは当社ホームページから、お試し診断を受けてみてください。
本記事は正確な情報を掲載するよう努めておりますが、
情報が古くなったりすることもあり、必ずしもその内容の正確性を保証するものではございません。
当該情報に基づいて被った損害については責任を負いかねます。
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