不動産担保ローンの本審査に落ちる確率とは？通過するための対策とポイント
不動産担保ローンは、土地や建物などの不動産を担保として金融機関などで借り入れを行うことです。
ほかの担保や無担保ローンと比べて、まとまった金額を借りやすいというメリットがある一方で、返済できなかった場合は担保としていた不動産が競売、売却にかけられる可能性もあります。
本記事では、不動産担保ローンの本審査の際にチェックされる項目や落ちる確率を紹介し、審査を通過するための重要なポイントについても詳しく解説します。
不動産担保ローンの本審査に落ちる確率とは？
はじめに、不動産を担保にしたローン本審査の際に落ちる可能性について解説します。
審査基準や通過しやすさは金融機関によって異なりますが、おおまかな傾向や基準を知っておくことでローン審査への対策ができます。
具体的な数値は公開されていない
多くの金融機関ではローン審査の通過確率や落ちる確率について、公開されていません。
ローン審査では、担保とする不動産の価値のほかに本人の返済能力や信用情報などもチェックされます。借入額や状況はそれぞれ異なるため「この金融機関は落ちる確率が高い（または低い）」と一概にはいえないのが実情です。
審査の難易度
審査の難易度は、担保に入れる不動産の価値や本人の状況、金融機関の基準などにより異なります。
担保に入れる不動産の価値が大きければ、審査は通りやすくなるでしょう。また、本人にしっかりとした返済能力や信用性があれば、審査の難易度は大きく下がる可能性があります。
一方、担保に入れる不動産の評価額が低く、過去に延滞などをしていて信用情報に傷がついている場合は、審査の通過が難しくなるでしょう。
審査基準
不動産担保ローンの場合、基準としてチェックされる項目は以下のとおりです。
- 不動産の価値（土地、建物）
- 本人の返済能力
- 本人の信用情報
不動産の価値は、土地の場合は土地そのものの評価額、土地の上に建物がある場合は土地と建物それぞれ分けて評価額が算出されます。不動産の価値が大きければ、その分借入可能額も大きくなります。
また、不動産の価値だけでなく本人の返済能力や信用情報なども確認されます。具体的には、定期的な収入があるか、過去に延滞をしていないかなどです。
金融機関による違い
審査基準や難易度は、金融機関によっても異なります。
一般的に銀行は最も審査が厳しいですが、信用金庫や信用組合などは銀行に比べると審査が緩い傾向にあります。また、消費者金融などのローン会社だと信用金庫や信用組合に比べて、さらに審査に通りやすくなるとされています。
金利などそのほかの条件も比較したうえで、自分にあった金融機関で借り入れることが重要です。
不動産担保ローンの審査でチェックされる項目
以下では、審査でとくにチェックされる項目について、より詳しく解説します。
これまでに落ちてしまったという方は、これから挙げる項目について対策しておくことで、審査に通りやすくなります。
返済能力
返済能力としては、定期的な収入があるかをチェックする金融機関が多いです。給料など定期的な収入があれば、滞りなく返済ができるという証明になるためです。
金融機関によっては、収入証明として給与明細などの提出が必要な場合もあります。銀行のローンだと正社員以外は審査に通りにくい場合もありますが、パートやアルバイト、派遣などでも可といった条件がついている金融機関もあります。
自分と条件が合致する金融機関を選ぶことで、より審査に通りやすくなるでしょう。
担保となる不動産の価値
不動産担保ローンの場合、担保に入れる不動産の評価額もチェックされます。
不動産が土地のみの場合、土地そのものの評価額が価値となります。土地の上に建物がある場合は、土地と建物それぞれの評価額が算出されます。不動産の評価額には、立地や土地の広さ、建物の築年数などさまざまな要因が絡みます。
不動産の形状や状態
不動産を担保にしたローンの場合、不動産評価のために形状や状態などを細かく確認されます。
担保にする不動産が土地のみの場合は、立地や土地の形などによって評価額が決定されます。土地の上に建物がある場合は、築年数や構造（木造・鉄筋コンクリート）などをもとに評価額が決められます。
土地の場合、評価額が0円になることはまずありませんが、建物は建築から一定年数が経過すると0円として評価される可能性もあるため、注意が必要です。
ほかの金融機関からの借入状況
ほかの金融機関で借り入れをしていたりローンを組んでいたりする場合は、申し込み前に一度整理しておくとよいでしょう。
ほかの金融機関からの借り入れが多いと、計画的な返済能力がないのではないかと見なされてしまう可能性があります。また、ローン返済のために別の金融機関で借り入れを行うといった事態に陥ってしまうことにもつながります。
カードローンやクレジットカードの返済状況なども整理し、不動産担保ローンを無理なく返済できる状況に整えておきましょう。
担保の抵当権順位
不動産を担保にローンを組む場合、不動産には抵当権が設定されます。
抵当権とは、債務者がローン返済ができなくなった際に、債権者が不動産を競売にかけ売却代金から債務の返済を受ける権利のことです。
ひとつの不動産に対して複数の債権者が抵当権を設定でき、先に登記された抵当権が優先されます。つまり、ひとつの不動産に対してA金融機関とB金融機関がそれぞれ抵当権を持っており、Aが一番抵当権でBが二番抵当権というような順で登記していた場合、競売にかけられた際はAの債務の返済が優先されるということです。
担保とする不動産にすでに抵当権が設定されている場合は、ローン審査に通りにくくなる可能性があります。
不動産担保ローンの審査の流れと各ステップの重要性
続いて、審査の流れと、各ステップにおける重要ポイントを解説します。それぞれの段階で重視される点に合わせた対策を行うことで、よりスムーズに手続きを進めることができます。
申込と仮審査
まずは金融機関に申込を行いましょう。
申込後、金融機関によっては仮審査をしておおまかな融資可能金額が提示されることがあります。仮審査では、職業や年収、担保に入れる不動産の所在地などを入力する必要があります。
申込と仮審査にどのような情報が必要なのかあらかじめ調べておくことで、手続きをスムーズに進めることができるでしょう。
面談と本申込
仮審査に通過すると、本申込に進みます。
本申込とは正式な融資の手続きのことで、契約書類や各種必要書類の提出はここで済ませる必要があります。書類が不足して慌てることのないよう、しっかりと準備しておきましょう。
郵送やオンラインで完結する金融機関が多いですが、場合によっては担当者との面談が実施される場合もあります。
不動産調査と本審査
本申込後、担保にする不動産の調査が行われ、その後本審査となります。
不動産調査では、金融機関の担当者が実際に現地を訪問し、敷地内に入って写真撮影などをする場合があります。もし土地や建物を賃貸に出している場合は、トラブルを防ぐため事前に借主に連絡しておくと安心です。
本審査では、提出した契約書や各種証明書などの内容が改めてチェックされます。不備や内容の漏れがないよう、しっかりと準備しておきましょう。
契約の締結と融資
本審査を通過すれば契約締結となり、融資が行われます。
通過後は金融機関側での処理となるため、申込者側でやることはほとんどありません。融資金が振り込まれれば、すべての手続きが完了となります。
不動産担保ローンの本審査を通過するためのポイント
以下では、本審査に通りやすくなるためのポイントについて解説します。これまで複数の金融機関でローン審査に通過できなかったという方は、次のポイントを対策するとよいでしょう。
対象エリアに含まれる金融機関を選ぶ
審査に通過しやすくするためには、担保にする不動産のある場所を対象エリアとしている金融機関を選ぶことが大切です。
不動産担保ローンでは、不動産の価値や担保として問題ないかなどを調べるために現地調査が入る場合があります。借り入れを行う金融機関と不動産の場所があまりにも離れていると調査が難しくなり、審査上で不利になってしまう可能性があります。
不動産担保ローンの条件に「不動産が営業エリア内にあること」といった条件がついている場合もあるので、よく確認しておきましょう。
事業計画と返済計画を作りこむ
審査を進めていくうえで、事業計画や返済計画の提出を求められる場合があります。すぐに提出できるよう、しっかり作りこんでおきましょう。
事業計画とは、事業をどのように進めていくかという計画書のことで、一般的には5年を単位として作成する場合が多いです。達成したい目標を決めて、具体的なアクションや戦略などを盛り込みます。
返済計画には、現在ほかの金融機関で借り入れをしている場合にはそれらも考慮し、返済に必要な資金をどうやって準備するか詳細を記載します。
可能な限り別の返済は事前に済ませる
別の金融機関で借り入れをしていたりローンを組んでいたりする場合は、不動産担保ローンを申し込む前に返済を済ませておくことをおすすめします。
とくに複数の金融機関で借り入れをしている場合、返済能力に疑問を持たれて審査に不利となることがあるためです。また、同時並行で複数のローンを返済することは経済的に大きな負担となります。
書類は不備なく正確に提出する
不動産担保ローンを組む際には、さまざまな書類が必要になります。
たとえば、以下のようなものです。
- 契約書類
- 本人確認書類
- 担保にする不動産の登記簿謄本
- 収入証明書（源泉徴収票、確定申告書など）
- 他社ローンの利用状況が分かる書類
- 借り入れ資金の用途が分かる書類
提出書類に少しでも不備があると審査の遅れにつながります。審査をスムーズに進めるためにも、必要書類は不備なくしっかりと準備しておくことが大切です。
融資希望額を引き下げる
不動産を担保にローンを組む場合、融資額の上限は不動産の評価額に左右されます。
融資金額の上限を公開している金融機関はあまりありませんが、一般的には不動産評価額の60～80％程度といわれています。たとえば不動産評価額が3,000万円の場合、融資額の上限は1,800万円（60％）〜2,400万円（80％）となります。
不動産評価額とかけ離れた金額でローンを組もうとすると、審査が不利に働いてしまいます。一度審査に落ちてしまった場合などは、融資希望額を引き下げることで審査を通過できる可能性があります。
金融機関をノンバンクにする
一般的に、銀行よりもノンバンクの金融機関のほうが審査に通りやすいといわれています。
銀行の審査で一度落ちてしまったという方は、ノンバンクなどで審査を依頼しましょう。銀行と比べて審査基準が緩く設定されている傾向にあるため、銀行では通らなくてもノンバンクだと審査に通る可能性があります。
不動産担保ローンの審査に落ちた場合の対処法
審査に一度落ちてしまった場合の対処法を紹介します。
これから紹介するポイントについて対策することで、審査に通りやすくなります。
信用情報を確認・改善する
信用情報とは、ローンやクレジットの契約など個人の取引情報が記録されたものです。
新たなローン契約やクレジットカードの申し込みなどを行う際には、金融機関が信用情報機関に情報を照会し、顧客の信用や返済状況などに問題がないか確認します。
貸金業法により、金融機関が契約時に顧客の信用情報を照会することは義務となっています。また信用情報機関にも、金融機関から依頼があった際には信用情報を開示することが義務づけられています。
過去に延滞履歴があるなど、信用情報に傷がついているとローン審査に通らない場合があります。自分の信用情報に問題がないか、改めて確認しておくことが大切です。
返済比率を見直す
返済比率とは、収入に対してローンやクレジットなどの返済金額が占める割合のことです。
無理なく返済できる返済比率は、年収の約30％～35％といわれています。たとえば600万円の年収がある人が120万円の借金をしていた場合、返済比率は20％となります。
他社でのローンや借り入れが多く、年収に対する返済比率が高いと、ローン審査に通らない可能性があります。不動産担保ローンの申し込み前に、他社での借り入れを整理しておくのがおすすめです。
不動産の評価を見直す
不動産担保ローンを組む際、不動産の評価額より高い金額で融資してもらうことはかなり難しいです。一般的に、融資額は不動産評価額の60～80％が上限となります。
不動産の評価額は、土地の立地や形、建物の築年数や耐用年数などによって決まります。担保にする不動産の評価額が分からない場合は、不動産鑑定士などに依頼して正確な評価をしてもらうのがよいでしょう。
収入の安定性を証明する
ローン審査で重視される項目のひとつとして、返済能力があります。
金融機関としても、融資した金額が返済されなければ貸し倒れとなり損失になってしまうため、債務者に定期的・安定的な収入があり返済能力が充分であるかは最も重視されるポイントです。
ローン審査の際は、収入の安定性を証明するため、給与明細や確定申告書などの提出が求められることがあります。すぐに対応できるよう、あらかじめ準備しておくと安心です。
金融機関を見直す
不動産担保ローンの審査基準は、金融機関によって異なります。
明確な審査基準を公開している金融機関はほとんどありませんが、一般的には銀行のほうが審査が厳しく、ノンバンク系金融機関のほうが審査基準が緩めといわれています。
銀行で一度審査に落ちてしまった場合でも、ほかの金融機関であれば審査に通る可能性もあります。よって、審査に落ちてしまった場合は、ほかの金融機関にもあたってみるのがおすすめです。
事業計画と返済計画を立てる
法人や個人事業主の場合、事業計画や返済計画の提出を求められることがあります。
事業計画とは、今後どのように事業を進めていくかという計画を記したもので、達成したい目標をもとに具体的なアクションなどが盛り込まれています。返済計画とは、返済に必要な資金をどうやって準備するかを記載したものです。
ローン審査の段階でこれらの書類の提出を求められる可能性があるため、すぐに対応できるよう準備しておくことが大切です。
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まとめ
今回は、不動産担保ローンの審査基準や落ちる確率、チェックされるポイント、落ちてしまった際の対策について解説しました。
審査では、不動産評価額のほかに返済能力や他社からの借り入れ状況などもチェックされます。また、収入を証明できる書類や事業計画書、返済計画書などの提出を求められることもあるため、すぐに対応できるよう事前に準備しておくことが大切です。
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